Les fiches pratiques by I RunGreff.
Créer une SCI
(Société Civile Immobilière)
Le guide 2024
La Société Civile Immobilière apparait comme la structure incontournable liée à l’acquisition, la location, la vente et la gestion des biens immobiliers.
LES AVANTAGES DE LA SCI
- Éviter le régime de l’indivision et ses risques d’éviction du conjoint,
- Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier,
- Réduire les droits de succession,
- Optimisation fiscale, la SCI peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt,
- Optimisation successorale facilitée pour les héritiers lors de la succession,
- Simplifier la succession en présence de plusieurs enfants,
- Limiter le droit de mutation qui sont réduits lors de la vente,
- Acquérir son patrimoine immobilier par une SCI garantit une meilleure protection de chacun des associés.
LES INCONVÉNIENTS DE LA SCI
- La création et la gestion sont soumises à des contraintes comptables, juridiques et fiscales qui rebutent tels que tenir une comptabilité, faire le bilan et déclarer les résultats aux impôts,
- Les frais liés à la création et au fonctionnement tels que notifier les décisions lors d’assemblées générales, organiser une assemblée générale annuelle, rédiger le procès-verbal,
- La SCI est limitée dans son plan de financement, car elle ne peut souscrire à un prêt aidé,
- Elle ne pourra pas faire la demande pour un prêt à taux zéro (PTZ),
- Elle ne pourra pas non plus utiliser un plan ou un compte épargne logement.
LE BON CHOIX ENTRE SCI OU SARL DE FAMILLE ?
- La SCI ne peut prendre en charge que la gestion immobilière de locaux, alors qu’une SARL de famille peut effectuer d’autres activités,
- La SARL pour cet aspect, offre plus de possibilités de développement qu’une SCI,
- La SCI n’exige aucun lien de parenté entre les associés tels qu’imposé par le Code de commerce, contrairement à la SARL de famille dont les membres doivent avoir filiation, Grands-parents, parents, enfants, frère et sœur.
Le choix, hormis ces contraintes, va dépendre des objectifs et de l’activité de la structure :
La SARL familiale profite d’un grand nombre d’exonérations, notamment en matière de location meublée.
Autre avantage de la SARL de famille : la cession des parts sociales est exonérée d’impôt.
Contrairement à une SARL classique, les associés d’une SARL de famille ne sont pas imposables à l’I.R sur la plus-value réalisée en cas de cession de parts sociales.
Seule condition pour bénéficier de cet avantage fiscal est de céder la totalité de ses parts sociales.
Une étude comparative s’impose pour déterminer quelle structure répond le mieux à votre situation.
La SCI sert à conserver le pouvoir de gestion
Une SCI permet aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien.
Conserver la jouissance ou les revenus d’un bien
La technique consiste : à créer une SCI à laquelle un immeuble est apporté. Ensuite, les parents donnent la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants, mais en conservent l’usufruit. À ce titre, les parents, en tant qu’usufruitiers, perçoivent les revenus et / ou conservent la jouissance du bien. Les enfants, comme nus-propriétaires, récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs parents.
À savoir,
pour aller plus loin…
La création d’une SCI, ce qu’il faut savoir
- Nombre d’associés : 2 associés minimum.
- Les enfants mineurs peuvent devenir associés de la SCI. L’autorisation des représentants légaux est nécessaire, mais simple à obtenir en général, car ce sont les parents qui constituent la SCI avec le souhait d’y intégrer leurs enfants mineurs.
- Le capital : quand il s’agit d’un bien immobilier, soit la S.C.I va financer son acquisition, soit le bien est déjà la propriété d’un ou plusieurs associés.
Point de vigilance
À la création ou en cours de vie, l’apport d’un bien nature à une société préexistante engendre des frais, des recours à des commissaires, notaire, un accord de la banque si le bien immobilier a fait l’objet d’un emprunt qui n’est pas entièrement remboursé et qu’il est transmis à la SCI.
Le gérant de SCI est-il soumis à des charges sociales
La loi ne s’étant pas exprimée sur la question de la rémunération du gérant d’une SCI, cette décision peut être mentionnée, soit dans les statuts, soit dans la décision de nomination du gérant, ou encore aux termes une décision prise en Assemblée Générale.
Le mécanisme du régime fiscal Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les sociétés
Si la société est rattachée au régime de l’impôt sur les sociétés, le résultat imposable de la société à
répartir entre les associés peut être déduit de sa rémunération.
À l’inverse, si la société est à l’impôt sur les revenus, alors la rémunération du gérant ne pourra pas
être déductible du résultat imposable.
Pour aller plus loin
Le choix du bon régime fiscal est lourd de conséquence
Quand la SCI se livre à une activité par nature commerciale, elle relève obligatoirement de l’Impôt sur les sociétés.
Cas de la société qui a pour objet :
- La location meublée,
- La location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation,
- La location d’immeubles ou de locaux aménagés, ou exerce une activité de marchand de biens
ou encore de construction d’immeubles en vue de la vente.
L’impôt sur le revenu ou la transparence fiscale
Lorsque la SCI est à l’I.R, les revenus qu’elle perçoit sont directement imposés entre les mains de ses associés.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En dessous de 15 000 € de revenus fonciers, le régime micro-foncier s’applique (CGI, art. 32). Il consiste à appliquer un abattement fiscal forfaitaire de 30 % pour tenir compte des dépenses
supportées par le propriétaire.
Au-dessus de 15 000 € de revenus ou sur option, c’est le régime réel qui trouve à s’appliquer en vertu duquel les charges sont prises en compte pour leur montant réel (CGI, art. 28 à CGI, art. 31).
Ces charges sont limitativement énumérées par la loi, parmi lesquelles les frais de gestion et d’administration du bien, les dépenses de réparation et d’entretien, les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière ou encore la prime d’assurance.
Si les charges sont plus élevées que les loyers, elles créent un déficit foncier, déductible sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €.
Enfin, les associés de la SCI à l’I.R doivent également s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %
sur les revenus fonciers.
L’impôt sur les sociétés
L’IS s’élève à 15 % jusqu’à 38 120 €, et à 25 % au-delà de 38 120 € à partir de 2022 (CGI, art. 219).
les résultats sont déterminés et taxés au niveau de la société.
Tous les frais engagés pour l’acquisition et la conservation du bien sont déductibles : les frais d’acquisition (frais d’agence, frais notariés), l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé, les frais de gestion du bien (travaux, réparations, copropriété), la taxe foncière, etc.
Si les résultats de la SCI dégagent un déficit, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes.
Pour percevoir à leur tour les bénéfices réalisés par les SCI, les associés peuvent décider de procéder à des distributions de dividendes.
À leur niveau, ces dividendes sont soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l’IR, avec application d’un abattement de 40% sur les dividendes, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.
