Les fiches pratiques by I RunGreff.
État des lieux…
La SCI (Société Civile Immobilière) demeure une structure prisée pour l’acquisition de biens immobiliers, mais avez-vous envisagé la SARL de Famille comme une alternative ?
Découvrez les avantages qui pourraient transformer votre approche de la gestion patrimoniale.
SARL de Famille vs. SCI
La SCI est couramment associée à la gestion immobilière, mais la SARL de Famille ouvre un horizon plus vaste, permettant toutes les activités commerciales, contrairement à sa sœur, la SCI.
Locatif LMNP vs. location Nue :
La SARL de Famille excelle dans le locatif sous le régime LMNP, offrant des avantages fiscaux spécifiques.
Pendant ce temps, la SCI familiale excelle dans la location nue et l’investissement patrimonial.
Le bon choix dépend de vos objectifs.
Conclusion sur le choix entre une S.C.I et une S.A.R.L de Famille dépend de
De votre situation fiscale personnelle,
De vos objectifs de gestion patrimoniale.
Un expert fiscal ou un avocat peut guider votre décision pour une optimisation totale.
Fiscalité Comparée : IS vs. IR
Décortiquons la fiscalité des deux structures.
Les charges déductibles varient légèrement selon que la SCI est à l’IS ou à l’IR
Les charges déductibles varient d’un régime à l’autre
Sont déductibles dans les deux cas IS ou IR
Les Charges Locatives
Les charges liées à la location du bien immobilier Intérêts d’emprunt :
Les dépenses de rénovation ou d’amélioration du bien Charges de Copropriété.
⇒ Taxe Foncière : En SCI à l’IS, la taxe foncière est déductible, mais en SCI à l’IR, elle ne l’est pas.
Comparatif de la Plus-Value Immobilière
La taxation des plus-values immobilières diffère entre la SCI à l’IS et la SCI à l’IR.
⇒. En SCI à l’IS, la plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés, actuellement à un taux de 25% sur la plus-value nette
⇒. En SCI à l’IR, la plus-value est soumise au barème de l’impôt sur le revenu, avec une exonération totale après 22 ans de détention.
SCI à l’IS présente l’avantage de permettre d’éviter une imposition personnelle si les bénéfices ne sont pas distribués, offrant ainsi un contrôle et une flexibilité dans la gestion fiscale.
En revanche, la SCI à l’IR entraîne une imposition directe au niveau des associés, ce qui signifie que plus on gagne, plus on paie, sans possibilité d’arbitrage.
La pépite, le démembrement des parts de société.
Optimisez Votre Investissement Immobilier
Cumuler les avantages fiscaux de la SCI à l’IS et à l’IR, une stratégie peu connue des investisseurs.
Le démembrement de parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour ceux qui souhaitent acquérir des biens immobiliers destinés à la location, financés par l’emprunt.
Le démembrement de parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) est l’une de ces stratégies peu connues, qui permet de combiner à la fois les avantages fiscaux de la SCI à l’IR ou à l’IS.
Une opportunité dont rêvent les investisseurs qui veulent acquérir un bien immobilier destiné à la location et financé par l’emprunt
En effet, par défaut fiscalement transparents, c’est-à dire soumise à l’IR, les résultats de la SCI sont imposables entre les mains des associés à raison de la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société (article 8 du CGI).
C’est précisément à l’usufruitier que revient, en principe, la fraction du résultat courant correspondant aux parts démembrées, sauf clause statutaire ou acte contraire, c’est donc sur lui que repose l’imposition.
la part de l’associé aux bénéfices d’une société transparente est réputée acquise, dès la clôture de l’exercice.
L’usufruitier se trouve en pratique alors imposé sur un revenu non perçu immédiatement dans la mesure où les revenus locatifs sont affectés, au moins en partie, au remboursement de l’emprunt contracté par la SCI pour l’acquisition du bien.
Comprendre le démembrement
de parts de S.C.I.
Le démembrement de parts de S.C.I:
Diviser la propriété de parts sociales en deux composantes distinctes, l’usufruit et la nue-propriété.
⇒. LE SCHÉMA
S.C.I à l’IR détentrice de la pleine propriété du bien immobilier opère un démembrement des parts avec une société d’exploitation
Transmission temporaire (10 à 20 ans selon prêts) des parts en usufruit à la société d’exploitation, qui a également le rôle de locataire du bien sur une durée définie
Le bénéfice taxable de la société usufruitière est réduit par l’amortissement déductible fiscalement de son droit temporaire sur les parts de la SCI.
Article 238 bis K du Code Général des Impôts.
Transmission des parts au nu-propriétaire qui détient le capital de la société d’exploitation.
Lorsque la période de démembrement prend fin, et fin de l’usufruit temporaire, durée calée sur délai du prêt, le nu-propriétaire se retrouve dans la situation d’un associé d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) depuis le début.
À ce stade, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété des parts sociales : Lors de la revente du bien, les avantages fiscaux du régime des plus-values pour durée de détention.
